Die Räumungsklage, man spricht auch von der Zwangsräumung, ist der juristische Weg, um vertragsbrüchige Mieter aus dem Wohneigentum zu bekommen. Dabei sieht das Gesetz einige Hürden vor, bis es tatsächlich zum unfreiwilligen Auszug kommt. Wie die Räumungsklage abläuft, auf welche Dauer sich beide Parteien einstellen müssen und was passiert, wenn bei einer Räumungsklage keine neue Wohnung verfügbar ist, lesen Sie in unserem Beitrag.
(Der gesamte folgende Text wurde von unserer Redakteurin ohne den Einsatz von KI geschrieben)
Schutz für Vermieter: die Räumungsklage
Eine Räumungsklage (Zwangsräumung) ist das letzte Mittel der Wahl, wenn Mieter ihren Pflichten nicht nachkommen, beispielsweise die Miete nicht zahlen und der Vermieter sie gegen ihren Willen aus der Wohnung haben möchte.
Ein eigenmächtiges Vorgehen wie der Austausch der Schlösser und das Ausräumen der Wohnung auf eigene Faust sind illegal.
Bei der Räumungsklage handelt es sich um ein juristisches Verfahren, das der Vermieter anstößt, um den Mieter zum Auszug aufzufordern. Der Ablauf einer Räumungsklage folgt einem festen Protokoll, das meist mit einer Abmahnung bzw. Kündigung beginnt. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist die Voraussetzung für eine Räumungsklage.
Geregelt ist die Zwangsräumung von Wohnungen in § 940a der Zivilprozessordnung.
Räumungsklage – die Gründe
Die Gründe für eine Räumungsklage entsprechen den Gründen für die Kündigung der Wohnung. Typische Fälle sind:
- Der Mieter ist mit seinen Zahlungen zwei Monate in Folge ganz oder teilweise in Rückstand und kommt seinen Verpflichtungen auch nach einer Abmahnung nicht nach. Der Vermieter spricht die fristlose Kündigung aus, der Mieter zieht aber nicht aus.
- Der Vermieter kündigt dem Mieter ordentlich wegen berechtigten Eigenbedarfs, dieser bleibt aber in der Wohnung.
- Der Mieter begeht schwerwiegende Vertragsverletzungen. Er hält sich zum Beispiel trotz Abmahnung nicht an die Hausordnung, beschädigt das Mietobjekt, nutzt die Wohnung rechtswidrig oder vermietet sie ohne Zustimmung des Eigentümers unter. Die fristlose Kündigung ignoriert er.
- Der befristete Mietvertrag ist ausgelaufen, der Mieter verweigert aber den Auszug.
- Mieter und Vermieter haben einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen, so dass die ursprünglich vereinbarte Kündigungsfrist ungültig wird. Der Mieter muss dann zum vereinbarten Termin ausziehen, ansonsten droht die Räumungsklage.
Egal welche Gründe für eine Räumungsklage vorliegen, Voraussetzung ist in jedem Fall die ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietvertrags.
Tipp: Am besten Sie sprechen sowohl eine ordentliche als auch eine fristlose Kündigung aus. So sind Sie auf der sicheren Seite, falls der Mieter während des Verfahrens die Mietrückstände doch noch zahlt. Denn im Fall, dass Sie nur fristlos kündigen, erlischt dann der Räumungsanspruch. Da das Mietverhältnis aber mit großer Wahrscheinlichkeit irreparabel gestört ist, können Sie sich weiterhin auf die ordentliche Kündigung berufen.
Ablauf der Räumungsklage und formelle Bedingungen
Was sind die einzelnen Schritte, bis es zur Zwangsräumung kommt? Der Ablauf einer Räumungsklage ist weitgehend standardisiert. Vermieter sollten sich daher an die Formalitäten halten, damit die Klage nicht abgewiesen wird.
- Ausspruch der Abmahnung und anschließend der formell korrekten Kündigung
- Mieter legt Widerspruch ein oder verweigert den Auszug
- Vermieter teilt schriftlich einen weiteren Auszugstermin mit
- Mieter lässt auch diesen verstreichen bzw. zahlt den Mietrückstand nicht
- Vermieter reicht beim Amtsgericht Räumungsklage ein und zahlt Gerichtskostenvorschuss
- Mieter kann zur Klage Stellung nehmen und sich verteidigen
- Gerichtsverhandlung
- Wird die Räumung gerichtlich angeordnet, erhält der Vermieter einen sogenannten Räumungstitel (rechtliche Grundlage für die Zwangsräumung)
- Vermieter mit Räumungstitel beauftragen einen Gerichtsvollzieher
- Gerichtsvollzieher setzt Räumungsfrist von in der Regel drei Wochen
- in Härtefällen kann Mieter Vollstreckungsschutz beantragen
- bei Erfolglosigkeit und Nichtauszug Zwangsräumung zum festgesetzten Termin
- Habseligkeiten des Mieters werden eingelagert
Die Räumungsklage muss schriftlich beim Amtsgericht im Bezirk der „betroffenen“ Wohnung eingereicht werden. Sie enthält neben den Namen von Mieter und Vermieter, auch den Grund für die Räumungsklage sowie eine Stellungnahme des Vermieters.
Welche Fristen sind für eine Räumungsklage entscheidend?
Sowohl Vermieter als auch der Mieter müssen bestimmte Fristen beachten.
Kündigungsfrist
Bei einer ordentlichen Kündigung sind die gesetzlichen Fristen einzuhalten, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten.
- Bei bis zu fünf Jahren Vertragsdauer liegt die Kündigungsfrist bei drei Monaten.
- Ab fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate.
- Wohnt der Mieter länger als acht Jahre in der Wohnung, sind neun Monate einzuhalten.
Die Kündigung hat immer schriftlich und spätestens am dritten Werktag eines Monats zu erfolgen – am besten per Einschreiben und Rückschein, damit ein Nachweis für die Zustellung vorliegt.
Einreichung der Räumungsklage
Die Räumungsklage kann der Vermieter spätestens nach Ende der Kündigungsfrist einleiten.
Stellungnahme zur drohenden Zwangsräumung durch den Mieter
Ist die Räumungsklage nach Ablauf der Kündigungsfrist ordentlich zugestellt worden, hat der Mieter zwei Wochen Zeit, Widerspruch einzulegen und weitere zwei Wochen, um diesen zu begründen. Verstreichen diese Fristen, wird der Räumungsklage stattgegeben.
Berufung gegen das Urteil
Gegen das Räumungsurteil kann der Mieter binnen vier Wochen Berufung einlegen. Ansonsten wird es rechtskräftig und es bleiben in der Regel sechs Wochen Zeit, bis es zur Zwangsräumung kommt.
Vermieter-Rechtsschutzversicherung: Hilfe bei der Räumungsklage
Mit dem Vermieterrechtsschutz der BavariaDirekt und ÖRAG brauchen Sie sich keine Sorgen um die Kosten für die Räumungsklage zu machen. Die Vermieterrechtsschutzversicherung unterstützt Sie dabei, die Miete einzuklagen und die Räumung durchzusetzen. Auch für Mediationen und natürlich für alle weiteren Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter kommt die Versicherung auf.
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Räumungsklage abwenden oder aufschieben
Was können Mieter bei einer angekündigten Zwangsräumung tun? Insbesondere wenn bei einer erfolgreichen Räumungsklage keine neue Wohnung in Sicht ist, kann die Situation prekär werden. Um die Räumungsklage abzuwenden, gibt es folgende Möglichkeiten.
- Mieter zahlen die ausstehenden Mieten innerhalb von zwei Monaten (dann erlischt der Räumungsanspruch).
- Sie erwirken einen Aufschub durch Widerspruch gegen die Räumungsklage.
- Gegen das Urteil wird Berufung eingelegt. In erster Instanz ist das fast immer möglich.
- Ist es rechtskräftig, lässt sich beim Berufungsgericht bis zu zwei Wochen vor Ablauf eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragen. Diese beträgt meistens drei bis sieben Monate und maximal ein Jahr.
- Gleichzeitig kann Antrag auf Vollstreckungsschutz eingereicht werden. Das Gericht gibt diesem nur in Härtefällen statt. Dazu zählen Schwangere in Mutterschutz, schwere Erkrankungen und/oder hohes Alter, Suizidgefahr des Mieters, Erfolglosigkeit bei der nachweislichen Wohnungssuche (§ 574 BGB) sowie unzumutbaren schulischen und beruflichen Belastungen durch den Wohnungsverlust.
Räumungsklage – das sind die Kosten
Mit welchen Gerichts- und Anwaltskosten zu rechnen ist, hängt vom Streitwert ab – in diesem Fall von der jährlichen Nettokaltmiete. Bei 1.000 Euro Monatskaltmiete geht es beispielsweise um 12.000 Euro. Die daraus berechneten Kosten für eine Räumungsklage sind gesetzlich festgelegt und lassen sich einschlägigen Tabellen entnehmen, etwa der Anlage 2 zum Gerichtskostengesetz und dem Vergütungsverzeichnis des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes. In der Regel ist mit einem vierstelligen Betrag zu kalkulieren, bei 12.000 Euro Streitwert etwa mit ungefähr 3.700 Euro, zuzüglich der Räumungskosten. Zu tragen sind sie von der vor Gericht unterlegenen Partei.
Mieter wie Vermieter können Prozesskostenhilfe beim Amtsgericht beantragen, die aber nur bei Aussicht auf Erfolg gewährt wird. Bei zahlungsunfähigen Mietern bleibt der Vermieter auf den Kosten für die Räumungsklage sitzen.
Sparen lässt sich, wenn die Klage ohne Anwalt eingereicht wird. Das ist in erster Instanz gesetzlich möglich und klappt in wenig komplizierten Fällen gut. Eine weitere Option ist eine außergerichtliche Einigung mithilfe eines Mediators. Beim vorgerichtlichen Mietforderungsmanagement können sich die Parteien zu geringen Kosten verständigen.
Die Dauer einer Räumungsklage
Da die Dauer einer Räumungsklage vom Verhalten des Mieters abhängt, lässt sie sich nicht konkret voraussagen. Als Richtwerte können folgende Zeiträume gelten:
- Im besten Fall drei Monate, wenn der Mieter die Fristen verstreichen lässt oder keinen Widerspruch einlegen will.
- Bis zu sechs Monate bei einer Fristverlängerung der Räumung.
- Bis zu zwei Jahre oder in Ausnahmefällen sogar länger, wenn ein Vollstreckungsschutz beantragt und Gutachten erstellt werden müssen.
Alle Fristen in Summe ergeben eine Dauer für die Räumungsklage von zwischen 6 und 12 Monaten. In Einzelfällen kann sich eine Räumungsklage bis zu zwei Jahren hinziehen.
Räumungsklage und keine neue Wohnung
Räumungsklage und keine neue Wohnung für den Mieter? Auch für diesen Fall sieht das Gesetz eine Reglung vor. Schließlich gibt es für eine erfolgreiche Wohnungssuche keine Garantie. Zunächst einmal kann der Mieter, wenn er bei angekündigter Zwangsräumung keine neue Wohnung in Aussicht hat, eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragen.
Laut § 574 BGB wird die Räumungsklage abgewiesen, wenn keine neue Wohnung verfügbar ist. Die Begründung: Keine neue Wohnung zu haben, bedeutet eine unzumutbare Härte (Härtefallregelung). Allerdings muss der Mieter nachweisen, dass er sich ernsthaft um eine neue Wohnung bemüht hat. Eine Härtefallregelung ist auch möglich, wenn der Mieter aufgrund von Krankheit keine neue Wohnung suchen kann.
8 Tipps für Vermieter, die Räumungsklage einreichen wollen
- Stellen Sie die Räumungsklage nur bei Aussicht auf Erfolg.
- Versuchen Sie die Situation möglichst außergerichtlich – etwa im Rahmen eines Mietforderungsmanagements – zu klären, um Prozesskosten bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters zu vermeiden.
- Setzen Sie eine Zahlungsfrist und reichen Sie Klage ein.
- Sprechen Sie gleichzeitig die fristlose und die ordentliche Kündigung aus, um auch nach Mietnachzahlung noch einen Trumpf im Ärmel zu haben.
- Ziehen Sie die Klage bei Zahlung der Mietrückstände nicht zurück, da sich die angefallenen Kosten sonst nicht auf den Mieter umlegen lassen.
- Beantragen Sie Prozesskostenhilfe, wenn Sie selbst keine Mittel für die Räumungsklage haben.
- Ziehen Sie eine Räumungsvereinbarung mit dem Mieter als Alternative zu Klage in Betracht.
- Verlangen Sie eine Kaution von drei Monatsmieten, um Streitfällen wie einer Räumungsklage vorzubeugen.
- Tauschen Sie nach einer Zwangsräumung die Wohnungsschlösser aus, um vorzusorgen, dass der Mieter dank Schlüsselkopien nicht doch wieder auf der Matte steht.
Eine Räumungsklage sollte das letzte Mittel sein
Selbst wenn Sie im Recht sind, sollte eine Räumungsklage immer wohlüberlegt sein. Das Verfahren bringt jede Menge Ärger mit sich und kann sich in Extremfällen über mehr als zwei Jahre hinziehen. Wägen Sie Ihre Erfolgsaussichten gut ab, das gilt insbesondere in Regionen mit sehr knappem Wohnraum.
Kann der Mieter während der Räumungsklage keine neue Wohnung finden und das glaubhaft nachweisen, entscheiden die Gerichte zu seinen Gunsten. Prüfen Sie vorab auch, ob andere Härtefallregelungen zur Anwendung kommen könnten und sparen Sie sich im Zweifel die Kosten für ein Gerichtsverfahren. Eventuell können Sie sich mit dem Mieter auch so einigen und die ausstehenden Zahlungen stunden.
Was Sie als Mieter bei der Untervermietung beachten sollten, lesen Sie in unserem Beitrag „Do’s und Dont’s bei der Untervermietung“ und was Ihr Schufa-Eintrag über Sie aussagt, erfahren Sie im Artikel „Schufa – Auskunft, Eintrag und Bonitätscheck„.
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